수익환원법 계산기
임대수익으로 본 가치

• 직접환원법: 대상 부동산에서 산출되는 단 1년 차 순영업소득(NOI)을 적정 환원율(Cap Rate)로 나누어 현재가치를 구합니다. 공식: 부동산 가치 = NOI ÷ 환원율
• 현금흐름할인법(DCF): 보유 기간 동안 매년 발생하는 순영업소득과, 기간 말 매각 시 회수되는 복귀가액을 각각 적정 할인율로 현재가치화하여 합산합니다.
• 순영업소득(NOI): 총 임대 수입에서 공실 위험 비용과 건물 관리·유지비, 재산세 등 필수 운영경비를 차감한 순이익입니다.

환원율은 인근 지역 유사 수익형 부동산의 최근 거래가격 대비 순수익 비율을 조사하거나, 국채 등 무위험 이자율에 부동산 투자에 따른 위험 부담률을 더해 산출합니다. 일반적으로 입지가 우수하고 공실 위험이 적을수록 환원율이 낮게 책정됩니다.

직접환원법은 단기간의 안정적인 소득 흐름을 가정한 간이 평가 방식으로 계산이 직관적입니다. 반면 DCF 방식은 임대료의 매년 인상률, 공실 변동, 장래 매각 시세까지 종합적으로 시뮬레이션하므로 복합 대형 빌딩이나 장기 투자 분석에 적합합니다.

부동산 자체의 순수한 수익 창출 가치를 평가하기 위함입니다. 투자자 개인마다 대출 비율과 금리 조건이 다르므로, 자금 조달 방식과 무관한 본연의 자산 가치를 구하기 위해 부채서비스액(원리금) 차감 전 소득을 기준으로 계산합니다.